戸建ての中古住宅を売りたい
持ち家の中古住宅の現状
・借地（月２万円）
・場所は関東地方の田舎
・築30年
・ニ階建て
・１２坪
・商業地域
・駅から徒歩１５分
希望の順番
１．地主または第三者に上モノを売却
２．賃貸として戸建てを貸し出して家賃収入
３．どうにも出来ない場合は解体して更地にして地主に返却
土地を地主から借りていた場合、建物の賃貸は可能？
建物が自分の所有物であれば土地が地主から借りているものでも建物の賃貸は可能。
しかし借地契約の内容次第ではトラブルが発生する可能性もある。
借地権とは？
「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」のこと。
⇒「建物を建てる目的で地主へ賃料を払い借りる土地のこと」のこと。
借地権付き建物とは？
土地は地主から借りていて、建物は自分で支払って建てたもの。
土地に対して課税される不動産所得税、固定資産税、都市計画税は、借地権の所有者に対してかかる。
旧借地権とは？
1992年8月以前に土地を借りていた場合に適法となる借地権のこと。
現法の借地借家法が改定される前の借地権である。
原則、借地契約を更新することで半永久的にその土地を借り続けられる。
借り手に有利のルール。
戸建ての中古住宅を売る場合
家（上物）だけ売ることに地主の承認が得られない場合、裁判所の許可を得る。
借地借家法
（土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可）
第十九条
借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。
この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。
２ 裁判所は、前項の裁判をするには、賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、賃借権の譲渡又は転貸を必要とする事情その他一切の事情を考慮しなければならない。
３ 第一項の申立てがあった場合において、裁判所が定める期間内に借地権設定者が自ら建物の譲渡及び賃借権の譲渡又は転貸を受ける旨の申立てをしたときは、裁判所は、同項の規定にかかわらず、相当の対価及び転貸の条件を定めて、これを命ずることができる。この裁判においては、当事者双方に対し、その義務を同時に履行すべきことを命ずることができる。
４ 前項の申立ては、第一項の申立てが取り下げられたとき、又は不適法として却下されたときは、その効力を失う。
５ 第三項の裁判があった後は、第一項又は第三項の申立ては、当事者の合意がある場合でなければ取り下げることができない。
６ 裁判所は、特に必要がないと認める場合を除き、第一項又は第三項の裁判をする前に鑑定委員会の意見を聴かなければならない。
７ 前各項の規定は、転借地権が設定されている場合における転借地権者と借地権設定者との間について準用する。ただし、借地権設定者が第三項の申立てをするには、借地権者の承諾を得なければならない。
中古の家（上物）を地主に時価で買い取らせる制度
建物買取請求権
第十三条 借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
２ 前項の場合において、建物が借地権の存続期間が満了する前に借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべきものとして新たに築造されたものであるときは、裁判所は、借地権設定者の請求により、代金の全部又は一部の支払につき相当の期限を許与することができる。
３ 前二項の規定は、借地権の存続期間が満了した場合における転借地権者と借地権設定者との間について準用する。
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